1. Wie kann ich einer Hausverwaltung kündigen?

Zuerst muss die WEG den Verwalter abbestellen (Rechtsgrundlage: § 26 WEG).

Beschluss in der Eigentümerversammlung: 

„Der Verwalter wird mit sofortiger Wirkung abberufen.“

Seit der WEG-Reform (2020) kann der Verwalter jederzeit ohne Grund abberufen werden.

Wichtig: Die Abberufung beendet nicht automatisch den Verwaltervertrag.
Deshalb muss zusätzlich der Verwaltervertrag gekündigt werden.

Normalfall:

• Kündigungsfrist laut Vertrag (z. B. 3 oder 6 Monate) 
• Wenn wichtiger Grund vorliegt → fristlose Kündigung möglich 

Wichtige Gründe sind z. B.:

• Geld nicht korrekt verwaltet 
• Beschlüsse nicht umgesetzt 
• Keine Abrechnungen erstellt 
• Keine Eigentümerversammlungen einberufen 
• Vermögensschäden 
• Vertrauensverlust

2. Wie ist die Vorgehensweise bei einer Kündigung des Verwalters:

Wichtig: Erst neue Verwaltung suchen, dann kündigen! Sonst steht die WEG ohne Verwalter da.

• Außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Hierfür zuerst den Verwalter mit Fristsetzung (z.B. 2 Wochen) und konkreter Tagesordnung auffordern, diese einzuberufen und durchzuführen → Eigentümer mit mehr als 25 % der Miteigentumsanteile müssen den Verwalter auffordern, eine Versammlung einzuberufen.
• Beschlüsse fassen 
• Verwaltung wählen, Abschluss des neuen Verwaltervertrags beschließen
• Protokoll erstellen 
• Kündigung an den alten Verwalter schicken 

Wenn der Verwalter sich weigert, eine Versammlung einzuberufen, können die Eigentümer (i. d. R. der Beirat) das selbst machen (siehe § 24 WEG). 

3. Wie sieht eine Tagesordnung für den Verwalterwechsel aus?

TOP 1: Feststellung der ordnungsgemäßen Einladung und Beschlussfähigkeit

TOP 2: Versammlungsleiter und Protokollführer wählen

TOP 3: Abberufung des bisherigen Hausverwalters

TOP 4: Kündigung des Verwaltervertrags

TOP 5: Bestellung eines neuen Hausverwalters

TOP 6: Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrags mit dem neuen Verwalter (Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zur Unterzeichnung des Vertrags)

TOP 6: Verschiedenes

4. Wie viele Eigentümer müssen das Protokoll unterschreiben?

1. Versammlungsleiter 

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 24 Abs. 6 WEG) muss das Protokoll unterschrieben werden von:

1. Einem Wohnungseigentümer 
2. Falls vorhanden: Vorsitzender des Verwaltungsbeirats (oder sein Vertreter) 

Typische Konstellationen

Situation

Wer unterschreibt

• Kein Verwaltungsbeirat

= Versammlungsleiter + 1 Eigentümer

• Mit Verwaltungsbeirat

= Versammlungsleiter + Beiratsvorsitzender + 1  Eigentümer

Wichtig: Der Verwalter darf unterschreiben, wenn er Versammlungsleiter ist, auch wenn er abberufen wird.

5. Kann der Verwalter die WEG kündigen?

Der Verwalter hat einen Verwaltervertrag und eine Bestellung zum Verwalter.
Er kann seinen Vertrag kündigen – dann ist er nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr Verwalter.

Typisch:

• Kündigungsfrist steht im Verwaltervertrag (oft 3 – 6 Monate) 
• Danach muss die WEG einen neuen Verwalter bestellen 
• Wenn kein neuer Verwalter da ist, kann das Amtsgericht einen Notverwalter einsetzen 

Abberufung vs. Kündigung

Seit der WEG-Reform 2020 gilt:

• Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (Mehrheitsbeschluss) 
• Der Vertrag endet dann spätestens nach 6 Monaten

6. Was kann ich tun, wenn mein Verwalter sofort sein Amt niedergelegt hat?

Ein Verwalter darf die Arbeit nicht einfach sofort niederlegen, weil er sonst seine Pflichten verletzt und sich schadensersatzpflichtig machen kann.

Der Verwalter hat grundsätzlich zwei Dinge:

1. Bestellung zum Verwalter (durch Beschluss der WEG) 
2. Verwaltervertrag 

Wenn er „sofort aufhört“, müssen beide beendet sein – und das geht normalerweise nicht fristlos.

Fristlose Niederlegung – nur bei wichtigem Grund!

Sofort kündigen darf der Verwalter nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z. B.:

• Verwalter wird nicht bezahlt 
• Eigentümer beleidigen/bedrohen ihn 
• Eigentümer verhindern seine Arbeit 
• Unzumutbare Zustände / massive Pflichtverletzungen der WEG 
• Straftaten gegen den Verwalter 

Kein wichtiger Grund ist z. B.:

• „Ich habe keine Lust mehr“ 
• „Die Eigentümer sind anstrengend“ 
• „Es ist zu viel Arbeit“ 

Dann muss er die normale Kündigungsfrist einhalten (oft 3–6 Monate).

Ganz wichtig: Selbst wenn er kündigt, muss er:

• Unterlagen herausgeben 
• Konten übergeben 
• Jahresabrechnung ggf. noch fertig machen 
• Übergabe an neuen Verwalter ermöglichen 

Sonst kann die WEG Schadensersatz verlangen.

Was man tun sollte, wenn er „einfach aufhört“:

Wenn der Verwalter sagt „Ich höre sofort auf“:

1. Schriftlich Frist setzen (z. B. 14 Tage) zur Übergabe aller Unterlagen 
2. Außerordentliche Eigentümerversammlung machen 
3. Neuen Verwalter bestellen 
4. Wenn er Unterlagen/Geld nicht herausgibt → Anwalt / Amtsgericht